עסקת גב אל גב המכונה גם עסקת בק טו בק (back to back) היא עסקה המתבצעת בדרך כלל בדירת מגורים (משפרי דיור).
במסגרת עסקת גב אל גב מוכר הדירה רוכש דירה אחרת, במקביל למכירת הדירה שבבעלותו ובאמצעות התמורות שבמכירת הדירה או חלק מהן. במילים אחרות, מדובר במכירת דירה וקניית דירה אחרת במקביל.
בעסקה מסוג זה חשוב לתת ביטוי למספר דגשים הן בהתנהלות והן בתנאי הסכם המכר:
התאמת מועדי התשלום – יש לקחת מרווח זמן מספק בין מועדי התשלום שבעסקת המכירה, ולקבוע מרווח זמן כך שבמידה והרוכש יתעכב בתשלומים, יהיה למוכר זמן מספק לפעול לקבלת כספים במועדי התשלום (פנייה לבית המשפט לבקשת סעד זמני, גיוס כספים, נטילת משכנתא, מתן שהות נוספת לרוכש להעביר את התמורות).
גידור הסיכון – יש להיערך לכל התרחישים השליליים שעשויים להיות (באופן תיאורטי), שעלולים למנוע מההסכם להתקיים, או מלהתקיים לא בזמנים שקובע ההסכם. לצורך כך, ראשית יש להעריך את המצב הרע ביותר שבו הכל ישתבש (Worst Case Scenario), ולמצוא מענה לכל בעיה אפשרית (מקת"גים – מקרים ותגובות בעגה הצבאית). יש לקחת בחשבון שלא לכל תרחיש ניתן למצוא פתרון אולם יש לקחת בחשבון שהוא יכול להתקיים (בהסתברות המתאימה), ולהיערך לכך בהתאם.
משכנתאות – יש לקחת בחשבון בלוח הזמנים את המועדים וסכומי כיסוי המשכנתאות ככל שנלקח מימון באחת העסקאות, ולגזור מכך את המועדים וסכומי התשלום. במידה וקיים קושי או מגבלה לאד מהצדדים לבדוק האם קיים פתרון הדורש גמישות של אחד מהצדדים (או של הגורם המממן). במסגרת גידור הסיכונים יש לקחת בחשבון מצב לפיו לא ישלם אחד מהצדדים במועד וכיצד הדבר עשוי להשפיע על העסקה השניה. ככל וקיימת על הנכס הנמכר משכנתא יש לשקול טרם העסקה גרירת המשכנתא לנכס אותו קונים – במקרה שכזה יש לתאים את סעיפי ההסכם למצב.
הוספת הבהרה בהסכם כי הרוכש מודע לכך שהמוכר מבצע עסקת גב אל גב – כך הרוכש יהיה מודע למשמעות של עמידה במועדי התשלומים ובפוטנציאל הנזק שהוא עלול לגרום למוכר. במידה והרוכש לא יעמוד במועדי התשלומים, יהיה לו קשה לטעון כי לא ידע על פוטנציאל הנזק שהוא עלול גרום למוכר.
הוספת הבהרה כזו בהסכם תקשה על הרוכש להעלות טענה בעתיד להפחתת הפיצויים, עקב כך שהוא לא ידע איזה נזק הוא עלול לגרום.
מומלץ גם להוסיף סעיף בהסכם המקביל כי מתבצעת עסקה נוספת, על מנת שהצד השני יהיה מודע לכך ויעריך את סיכוניו בהתאם.
עודכן: 25.12.2022
עומדים לפני עסקת גב אל גב? מוזמנים לפנות אלינו לתכנון ועריכת העסקה על הצד הטוב ביותר.
