בעסקאות רבות בהן קרקע נרכשה יש אפשרות לקבלת החזר מס רכישה אחרי ששולם (לדוגמא: בחלק מעסקאות בנה ביתך או קרקעות שנרכשו באמצעות מכרזים ואשר משווקים על ידי רשות מקרקעי ישראל).
סכומי ההחזר לעיתים עשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים. עורכי דין ורוכשי קרקע רבים לא מודעים לאפשרות שניתן לקבל החזר מס, וכך מפסידים הרוכשים את האפשרות לקבלת סכומי כסף משמעותיים.
מהם דמי פיתוח?
כאשר רוכשים קרקע, יש צורך להכשיר תשתיות בסביבת המבנה (ביוב, כבישים וכיוצא בזה). בשביל לממן את התשתיות, נדרש רוכש הקרקע לשלם חלק יחסי (ביחד עם המבנים הנוספים) עבור פיתוח התשתיות שישרתו את הסביבה. תשלום דמי הפיתוח הוא בנוסף לסכום שמשולם עבור הקרקע.
הדבר נפוץ במיוחד ברכישת קרקעות מרמ"י (רשות מקרקעין ישראל). בדיווחים שמוגשים למיסוי מקרקעין, מייצגי הרוכשים מוסיפים את עלויות הפיתוח לסכום ששולם עבור הקרקע. לעלויות הפיתוח יש השפעה ישירה על גובה מס הרכישה.
מה אומר המושג "אחוז הפיתוח"?
אחוז הפיתוח הוא האחוז שבו בוצעו עבודות הפיתוח. לצורך העניין, במועד רכישת הקרקע, פעמים רבות פיתוח התשתיות בעיצומו – זאת אומרת שנדרשות עבודות נוספות לשם סיום הכנת התשתיות. אחוז הפיתוח נגזר ממידת התקדמות עבודות הפיתוח במועד רכישת הקרקע.
מה ההשפעה על רוכשי הקרקע?
לעיתים אחוז הפיתוח של הקרקע לא ידוע במועד הרכישה, או ששומת מס הרכישה הוגשה עם סכום דמי הפיתוח המלא – ולכן שולם מס הרכישה גם על תשלומי הפיתוח שלא הושלם. למעשה במצב זה שולם מס רכישה עודף (שאינו חלק מֵרְכִיב הקרקע).
איך הדבר בא לידי ביטוי?
שווי הקרקע לצורך מס רכישה, מחושב בהתאם לעלות הקרקע והוא כולל את הפיתוח שבוצע (כי הוא נהפך להיות חלק מהקרקע). רוב רוכשי הקרקעות לא מודעים שיש להם אפשרות לקבל החזר מס הרכישה ששולם, עבור הפיתוח שלא בוצע (במועד הרכישה).
בהתאם לפסיקות בית המשפט העליון (לאחרונה ניתן פסק דין בעניין), סכום הפיתוח לא חלק מהתמורה בעד רכישת הקרקע ולכן לא אמור לחול עליו מס רכישה בדרך כלל. זאת אומרת שהכסף שמשלמים עבור הפיתוח לא אמור להצטרף לחישוב לצורך מס רכישה.
מה ניתן לעשות בשביל לקבל את הסכום העודף ששילמתי?
במידה ורכשתם קרקע , שילמתם דמי פיתוח, ובמועד רכישת הקרקע הפיתוח לא הושלם – סביר להניח שאתם זכאים להחזר כספי עבור מס הרכישה העודף ששילמתם.
במצב כזה מומלץ להגיש למיסוי מקרקעין בקשה מנומקת לתיקון שומה. בבקשה יתבקש להפחית את אחוז הפיתוח ששולם, בצירוף מסמכים שיתמכו בבקשה.
אם תגישו בקשה כאמור, הדבר עשוי לזכות אתכם בהחזר מס שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים. וזה לא הכל – סיכוי טוב שמגיע לכם בונוס נוסף.
אני זכאי להחזר, אקבל רק את הסכום העודף ששילמתי?
סביר להניח שלא – קיים סכום נוסף שייתכן שאתם זכאים לו – ייתכן ואתם זכאים לקבל על הסכום העודף ריבית והצמדה. לכן במסגרת הבדיקה מומלץ לבצע גם בדיקת זכאות לריבית והצמדה.
*האמור נכתב באופן כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני הנדרש בכל מקרה ומקרה.
*תאריך עדכון 7.2.2023
חושבים שמגיע לכם החזר מס רכישה? מוזמנים לפנות אלינו לבדיקה ללא עלות.
