משכירי דירה – אל תשכירו דירה בלי שווידאתם שיש לכם את הפרטים האלו בהסכם השכירות

בעיה: ניהול הליך משפטי נגד השוכר עקב חובות שיצר

הליך משפטי עשוי לקחת זמן עד שכספים יגיעו אליכם, הקדשת זמן לכתיבת תביעה או כסף לשכירת עו”ד שיגיש תביעה בשבילכם, השקעת זמן בניהול ההליך כמו התייצבות לדיונים, תצהירים וכדומה.

חשש משמעותי של משכירי דירות הוא, שמא השוכר יגרום נזק לדירה או למתקניה, לא ישלם את דמי השכירות, יצור חובות כלפי וועד הבית ועוד.
לנושא זה אציע שתי פתרונות:

פתרון ראשון – להגדיר בפירוט את חובות השוכר

יש להגדיר בפירוט את חובות השוכר, על מנת להפחית את הסיכוי לנהל הליך עקב חובות או נזקים שעלול ליצור השוכר. לדוגמא אם יש בדירה מזגן, יש לציין זאת בחוזה. יש צורך לקבוע שמחובתו של השוכר לנקות אחת לכמה חודשים את המסנן של המזגן, זאת על מנת למנוע מצב בו יגרם נזק למזגן ותצטרכו לשלם לטכנאי עבור ביקור ותיקון המזגן. הדבר נכון גם למוצרי חשמל אחרים הדורשים תחזוקה. דוגמא נוספת היא, אם יש בחצר הדירה רצפת דק, אז יש לאסור על הבערת אש בשטח החצר. אם קיים בדירה פרקט, יש לציין מה אסור לעשות בשטח הדירה, כך הדברים יהיו ברורים, וכך נוכל למנוע טענות מצד השוכר כי הנזק שנוצר אינו באשמתו עקב כך שלא הונחה על ידכם כיצד יש לנהוג (אפילו כשאמרתם את הדברים בעל פה, לאור הנטייה האנושית לשכוח דברים שלא נכתבו).

פתרון שני – קבלה מראש של מספר בטחונות שיקנו לכם הגנה רחבה

בטחונות שיקנו הגנה רחבה, לעניין זה קיימים מספר סוגי בטחונות, שלהם מאפיינים שונים שחשוב להכיר.

סוגי בטחונות:  

1. ערבות בנקאית\שיק בנקאי
   הערבות הבנקאית היא בטוחה חזקה מאוד, שכן היא שקולה לכסף ממש. הבנק ערב לקיומה של הערבות הבנקאית למעשה. כמובן שהבנק לא יסכן עצמו בקיום חיובים של אחר, ולכן הבנק סוגר סכום בגובה הערבות הבנקאית, כך שלבעל החשבון לא תהיה יכולת להשתמש בו. רק לאחר החזרת כתב הערבות לבנק, הבנק משחרר בחזרה את אותו הסכום.
   בטוחה מסוג ערבות בנקאית קשה לשוכר, מאחר ויש סכום כסף שהוא לא יכול להשתמש בו לכל אורך תקופת השכירות, כמו כן במידה ומומשה ערבות בנקאית ללא סיבה מספקת, יהיה על השוכר לפתוח בהליך משפטי כנגד המשכיר.
   לפני מימוש הערבות, הבנק לא בודק האם קוימו תנאי השכירות או לא ולכן מימושה קל למשכיר.
   מאחר והערבות הבנקאית היא בטוחה שנותנת אפשרות למימוש מהיר, קיימות הגבלות על המימוש כאשר מדובר בהסכם שכירות:
   • ראשית, לא ניתן לדרוש מהשוכר מתן ערבות בנקאית על סכום שהוא גבוה יותר משלושה חודשי שכירות.
   • שנית, חובה על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש, על כך שבכוונתו לממש את הערבות, ולתת לו הזדמנות לתקן את הסיבה בגינה בכוונתו לממש את הערבות.
     רק לאחר שלא תיקן השוכר את הדרוש תיקון, רשאי המשכיר לממש את הערבות בגובה החוב בדיוק.
   • שלישית, ניתן לממש את הערבות רק לגבי החובות הבאים:
     דמי שכירות שעבר זמנם בתוספת הצמדה וריבית;
     ליקויים על השוכר הייתה החובה לתקן (לפי ההסכם או לפי חוק השכירות והשאילה);
     חובות השוכר אשר לא שילם תשלומים שוטפים על הדירה (ארנונה, גז, מים, חשמל,  וועד בית);
     השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות.
   • רביעית, על המשכיר חלה חובה להחזיר את הערבות עד 60 יום מתום תקופת השכירות.
2. שיק בטחון
   שיק בטחון הוא שיק אותו מפקיד השוכר בידי המשכיר, לשם עמידתו בתנאי הסכם השכירות, השיק מופקד בידי המשכיר עד סוף תקופת השכירות ועד לאחר שווידא המשכיר שהשוכר מילא אחרי כל חובותיו.
   היתרון בשיק בטחון הוא שניתן לפרוע אותו עם הפקדתו בבנק.
   החיסרון בשיק בטחון, הוא שהשיק עלול לחזור עקב כך שאין לשוכר יתרות בחשבון הבנק, או שהשוכר ביטל אותו. ככל והשיק לא כובד יהיה על המשכיר לנהל הליך משפטי, או באמצעות הגשת השיק להוצאה לפועל או לבית המשפט. על מנת למנוע את אי כיבודו של השיק ניתן לבקש שיק בטחון ממספר גורמים (מספר שוכרים או ערבים\קרובים של השוכר).
   במידה ותקופת השכירות היא יותר מחצי שנה, יש להקפיד על כך שלא לכתוב על השיק תאריך פרעון, מאחר שתוקפו של שיק הוא חצי שנה.
   מצדו של השוכר – היתרון לשוכר הוא שהוא יכול לבטל את השיק במידת הצורך. בנוסף אם השיק הופקד בניגוד לתנאי הסכם השכירות או חוק השכירות והשאילה, אז יהיה על השוכר לפתוח בהליך משפטי להשבת הסכום.
3. שטר חוב
   שטר חוב הוא שטר עליו חותם השוכר. מומלץ לא לציין סכום על שטר החוב כך שביום פקודה, ניתן יהיה למלא את השטר לפי הסכום אותו חייב השוכר. כאשר אנו רוצים לפרוע שטר חוב עלינו להגיש אותו לביצוע בהוצאה לפועל.
   יש לקחת בחשבון שהשוכר עלול להגיש התנגדות לביצוע השטר (בדומה לשיק שלא כובד). במצב כזה ההליך יועבר לבית המשפט אשר ידון בבקשה, ואם יקבלה, ההליך יתנהל כתביעה רגילה (בה ידון בית המשפט האם הגשת השטר לביצוע נעשתה מסיבה מספיק טובה).
   היתרון בשטר חוב הוא שניתן להגישו ישירות להוצאה לפועל בלא להגיש תביעה.
   החיסרון בשטר חוב הוא ששטר החוב נחשב כבטוחה חלשה לעומת שאר הבטוחות שהזכרנו שכן הוא דורש קיום הליכים לעומת קבלת כסף לחשבון הבנק.

ההמלצה שלי – כמובן שהעדיפות היא לקבל כמה שיותר בטחונות ושיהיו כמה שיותר חזקים, אבל יש לקחת בחשבון אילו בטחונות תוכלו לדרוש מהשוכרים. כך לדוגמא, במקומות בהם קיים ביקוש, תוכלו לדרוש יותר בטחונות ובטחונות יותר חזקים כך שתהיו מוגנים במקרה שבו יהיו מחלוקות או אי קיום חיובי השוכר.